1. Hipoteca, préstamo hipotecario y capital prestadoLeer más →
Cuando hablamos de "pedir una hipoteca", en realidad nos referimos a un préstamo hipotecario. Es decir, una entidad financiera te presta una cantidad de dinero para comprar una vivienda y tú te comprometes a devolver ese dinero poco a poco mediante cuotas periódicas, junto con los intereses pactados.
La hipoteca es la garantía que se constituye sobre la vivienda. Esto significa que el inmueble queda vinculado al préstamo como garantía de pago. Mientras cumplas con tus cuotas, la vivienda sigue siendo tuya. Si se produce un impago grave y continuado, la entidad podría iniciar los procedimientos legales correspondientes para reclamar la deuda.
El capital prestado es la cantidad exacta que el banco te concede. No siempre coincide con el precio total de la vivienda, ya que normalmente el comprador aporta una parte con sus propios ahorros, conocida como entrada, y financia el resto mediante el préstamo hipotecario.
Es decir,Si compras una vivienda de 200.000 € y tienes 40.000 € ahorrados, puede que el banco te preste 160.000 €. Ese dinero es el capital prestado. El acuerdo para devolverlo es el préstamo hipotecario. Y la vivienda queda como garantía hipotecaria hasta que termines de pagarlo.
2. Entrada y porcentaje de financiaciónLeer más →
La entrada es la parte del precio de la vivienda que el comprador paga con sus propios ahorros. Es decir, es el dinero que aportas tú antes de pedir la hipoteca. En una operación habitual, la entidad financiera no suele financiar el 100 % de la vivienda, por lo que el comprador necesita disponer de una cantidad inicial para cubrir la parte no financiada.
El porcentaje de financiación, también conocido como LTV —loan to value—, indica qué parte del valor de la vivienda se cubre mediante hipoteca. Se calcula comparando el importe del préstamo con el valor de referencia que utiliza la entidad, normalmente el valor de tasación. El Banco de España explica que este porcentaje se calcula, en general, como el cociente entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación del inmueble.
En la práctica, para vivienda habitual, muchas entidades suelen conceder financiación de hasta el 80 % del valor de tasación, aunque esto no es automático ni obligatorio. Depende de la política de riesgo del banco, del perfil económico del solicitante, de sus ingresos, estabilidad laboral, historial crediticio, nivel de endeudamiento, tipo de vivienda y posibles garantías adicionales.
Es decir,Si compras una vivienda de 200.000 € y el banco financia el 80 %, podría prestarte 160.000 €. Los 40.000 € restantes serían la entrada que tendrías que aportar con tus ahorros.
Pero además de esa entrada, también debes contar con dinero adicional para impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación y otros gastos de compraventa.
3. Plazo de amortizaciónLeer más →
El plazo de amortización es el tiempo total acordado para devolver el préstamo hipotecario. Cuanto más largo sea el plazo, menor suele ser la cuota mensual, pero mayor puede ser el importe total de intereses pagados durante toda la vida del préstamo. El Consejo General del Notariado recuerda que el plazo total representa el número de años en que se devuelve el préstamo.
Es decir,
Es el número de años que tendrás para devolver el dinero al banco. Si eliges 30 años, pagarás menos cada mes que si eliges 20, pero normalmente acabarás pagando más intereses.
La cuota mensual es el importe periódico que el prestatario paga al banco. Normalmente incluye una parte de devolución del capital prestado y otra parte de intereses. Su importe depende del capital pendiente, el plazo, el tipo de interés y el sistema de amortización utilizado.
Es decir,
Es lo que pagas cada mes por tu hipoteca. Dentro de esa cuota, una parte sirve para devolver el dinero que te prestaron y otra parte es el coste que te cobra el banco por prestártelo.
El interés es el precio que se paga por recibir dinero prestado. En un préstamo hipotecario, el banco no solo recupera el capital prestado, sino que también cobra intereses sobre el importe pendiente de devolución.
Es decir,
El interés es lo que el banco gana por prestarte dinero. Si te prestan 100.000 €, no le devuelves solo 100.000 €, sino algo más. Por ejemplo: 100.000 a un interés del 3% TAE durante 10 años serían 134.391,64€, es decir, pagarías 34.391,64€ de intereses.
El TIN, o Tipo de Interés Nominal, es el porcentaje que la entidad cobra por prestar dinero. Refleja el interés pactado, pero no incluye todos los gastos, comisiones u otros costes asociados al préstamo. Por eso, no es el mejor indicador para comparar hipotecas por sí solo. Cuanto menos TIN menos cuota pagarás.
Es decir,
El TIN es el interés básico que te cobra el banco. Sirve para saber parte del coste, pero no te cuenta toda la historia de cuanto tienes que pagar en total ni en tu cuota mensual.
La TAE, o Tasa Anual Equivalente, refleja el coste anual efectivo de un producto financiero. A diferencia del TIN, incluye el tipo de interés y determinados gastos y comisiones asociados. Por eso es una referencia más útil para comparar ofertas hipotecarias entre entidades. Cuanto menos TAE menos cuota pagarás.
Es decir,
La TAE es como mirar el precio más completo de la hipoteca. Si quieres comparar dos bancos, normalmente es mejor fijarte en la TAE que solo en el TIN.
El euribor—Euro Interbank Offered Rate— es el tipo de interés de referencia usado habitualmente en las hipotecas a tipo variable en España para actualizar el interés que paga el prestatario. Es el tipo medio al que un conjunto de bancos europeos de primera línea estima que se prestarían dinero entre sí en el mercado interbancario de la zona euro, para distintos plazos. En hipotecas, el más utilizado es el euribor a 12 meses. Se usa como índice contractual para revisar periódicamente el tipo de interés del préstamo hipotecario, normalmente cada 6 o 12 meses. En este tipo de préstamos, el interés suele calcularse sumando el euríbor más un diferencial pactado con la entidad.
Es decir,
El euribor es una cifra que cambia con el tiempo y que muchos bancos usan para calcular las cuotas de las hipotecas variables. Si el euribor sube, la cuota mensual puede subir; si baja, pagarás menos cuota mensual. Es por ello que muchas personas optan por mayor tranquilidad de saber las cuotas eligiendo un tipo fijo.
El diferencial es el porcentaje fijo que se suma al índice de referencia en una hipoteca variable. Por ejemplo, si una hipoteca se pacta a Euribor + 0,80 %, ese 0,80 % es el diferencial. El Banco de España explica que en todas las hipotecas variables se suma el valor del euribor al diferencial pactado en el contrato.
Es decir,
Es el extra fijo que el banco añade al Euribor. Si el euríbor es la base, el diferencial es el "más algo" que cobra el banco.
Una hipoteca fija mantiene el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo. Esto permite conocer desde el principio la cuota mensual y evita que las subidas o bajadas de tipos afecten al importe que se paga cada mes. Ayuda a la hora de planificar financieramente el resto de los gastos.
Es decir,
Es una hipoteca en la que pagas siempre lo mismo, pase lo que pase con los tipos de interés. Es como elegir tranquilidad y estabilidad.
11. Hipoteca variableLeer más →
Una hipoteca variable tiene un tipo de interés que cambia según la evolución de un índice de referencia, normalmente el Euribor. La revisión suele realizarse cada cierto periodo, por ejemplo, anual o semestralmente, y la cuota puede variar en función de ello.
En una hipoteca variable, el interés aplicable suele calcularse así:
Tipo de interés = Euribor hipotecario + Diferencial
Es decir,
Es una hipoteca en la que tu cuota puede subir o bajar dependiendo de cómo cambie el Euribor. Por ejemplo, si el Euribor a 12 meses está en 3,20 % y el diferencial pactado es +0,80 %, el tipo nominal anual de la hipoteca sería:
3,20 % + 0,80 % = 4,00 % TIN
Una hipoteca mixta combina un periodo inicial a tipo fijo con una etapa posterior a tipo variable. Durante los primeros años la cuota suele ser estable, pero después puede cambiar según Euribor con el índice de referencia.
Una hipoteca mixta es una hipoteca que combina dos etapas:
-Primer tramo a tipo fijo
Durante unos años pagas un interés fijo, por ejemplo 2,80 % TIN durante, 5, 10, 15 o incluso en algunas entidades 20 años. En ese periodo tu cuota no cambia, aunque suba o baje el Euribor.
-Segundo tramo a tipo variable
Cuando termina el periodo fijo, la hipoteca pasa a funcionar como una variable.
-El interés se calcula normalmente así:
Interés = Euribor + Diferencial
-Por ejemplo:
Euribor a 12 meses + 0,70 %
-Si cuando toca revisar la hipoteca el Euribor está al 3,00 %, pagarías:
3,00 % + 0,70 % = 3,70 % TIN
(no es TAE porque aquí no sabemos gastos y comisiones asociados)
Es decir,
Es una mezcla: al principio siempre pagas una cuota fija y después la cuota es variable y puede cambiar debido al Euribor. Ten cuidado al contratar estas hipotecas y realiza una buena simulación estimando también tus ingresos.
13. Revisión de la hipotecaLeer más →
La revisión es el momento en que la entidad actualiza el tipo de interés de una hipoteca variable o de la parte variable de una hipoteca mixta. En esa revisión se aplica el índice correspondiente del Euribor más el diferencial pactado. La revisión suele ser anual o semestral.
Es decir,
Es cuando el banco revisa cuánto tendrás que pagar durante los próximos meses. Si el Euribor ha subido, puede subir tu cuota. Si ha bajado, puede bajar.
14. Sistema de amortizaciónLeer más →
El sistema de amortización define cómo se devuelve el préstamo. En España es habitual el sistema francés, en el que la cuota suele mantenerse constante si no cambia el tipo de interés porque tengas una hipoteca a tipo variable. Aunque al principio se paga más proporción de intereses y menos capital, con el paso del tiempo ocurre lo contrario.
Es decir,
Es la forma en la que se reparte tu cuota a lo largo de la vida del crédito hipotecario. Al principio pagas más intereses y menos deuda. Más adelante, cada cuota sirve más para reducir lo que debes.
15. Cuadro de amortizaciónLeer más →
El cuadro de amortización es una tabla que muestra cómo evoluciona el préstamo durante el tiempo: cuotas, intereses, capital amortizado y capital pendiente. Por ello realiza una simulación con nuestra calculadora lo más próxima a la realidad posible. La FEIN debe incluir información sobre la tabla ilustrativa de reembolso o cuadro de amortización antes de firmar el contrato.
Es decir,
Es como el calendario completo de tu hipoteca. Te enseña cuánto pagarás cada mes y cuánto te quedará por devolver.
16. Capital pendienteLeer más →
El capital pendiente es la parte del préstamo que todavía no se ha devuelto. Disminuye a medida que se pagan las cuotas o se realizan amortizaciones anticipadas.
Es decir,
Es lo que todavía le debes al banco. Si te prestaron 160.000 € y ya has devuelto 20.000 €, tu capital pendiente será 140.000 €.
17. Intereses totalesLeer más →
Los intereses totales son la suma de todos los intereses que se pagan durante la vida del préstamo. Dependen del capital, el tipo de interés, el plazo y las posibles amortizaciones anticipadas.
Es decir,
Es todo el dinero extra que pagas al banco por haberte prestado el dinero durante toda la vida del crédito hipotecario.
18. Coste total de la hipotecaLeer más →
El coste total de la hipoteca incluye el capital prestado, los intereses y otros posibles gastos o comisiones asociados al préstamo. Es una cifra clave para entender cuánto terminará pagando realmente el comprador.
Es decir,
Es la cantidad total que acabarás pagando al final del crédito hipotecario.
19. Amortización anticipadaLeer más →
La amortización anticipada consiste en devolver parte o la totalidad del préstamo antes del plazo pactado. Los bancos suelen incluir una pequeña comisión por anticipación. El Banco de España indica que, mediante pagos anticipados, se pueden realizar amortizaciones parciales de la deuda pendiente. Puede permitir reducir la cuota mensual o acortar el plazo pendiente haciendo uno o varios pagos durante la vida del crédito hipotecario.
Es decir,
Es adelantar dinero para deber menos al banco. Puedes hacerlo para pagar menos cada mes o para terminar antes la hipoteca. Truco: cuanto más capital aportes en los primeros años de vida de la hipoteca más intereses podrás deducirte o plazo a acortar.
Reducir cuota significa aplicar una amortización anticipada para disminuir el importe mensual que se paga, manteniendo normalmente el mismo plazo de vencimiento. Esta opción mejora la liquidez mensual del hogar.
Es decir,
Pagas dinero extra al banco para que tus cuotas mensuales sean más pequeñas.
Reducir plazo implica utilizar una amortización anticipada para acortar la duración del préstamo, manteniendo normalmente una cuota similar. Suele generar mayor ahorro en intereses totales que reducir cuota, porque la deuda se mantiene viva durante menos tiempo.
Es decir,
Pagas dinero extra para terminar antes la hipoteca. Normalmente ahorras más intereses porque estás menos años pagando.
22. Comisión por amortización anticipadaLeer más →
Es la comisión que la entidad puede cobrar si el cliente devuelve parte o todo el préstamo antes de tiempo, siempre que esté prevista en el contrato y dentro de los límites legales aplicables. El Banco de España recuerda que esta comisión puede existir si está recogida en el contrato.
Es decir,
Es una posible "penalización" que el banco puede cobrarte por devolver el dinero antes de lo acordado.
23. Periodo de carenciaLeer más →
La carencia es un periodo durante el cual el prestatario paga una cuota reducida. Puede ser una carencia parcial, si solo paga intereses, o total, si temporalmente no paga capital ni intereses, según lo pactado con la entidad. El Banco de España dispone de simuladores específicos para préstamos con periodo de carencia.
Es decir,
Es una etapa en la que pagas menos durante un tiempo. Puede ayudarte al principio, pero después normalmente seguirás teniendo que devolver todo el dinero.
La FEIN es la Ficha Europea de Información Normalizada. Es un documento que recoge las condiciones personalizadas de la oferta hipotecaria: importe, duración, tipo de interés, gastos, cuota, tabla de reembolso, obligaciones del prestatario y consecuencias del incumplimiento. El Notariado indica que es un documento vinculante para la entidad con el cliente.
Es decir,
La FEIN es como la ficha oficial de tu hipoteca. Ahí debe estar escrito lo importante: cuánto te prestan, cuánto pagarás, durante cuántos años y con qué condiciones.
La FiAE es la Ficha de Advertencias Estandarizadas. Informa sobre cláusulas o elementos relevantes del préstamo, como: índices de referencia, condiciones sensibles, gastos o posibles riesgos asociados. En hipotecas variables debe indicar el índice oficial utilizado para fijar el tipo de interés y cada cuanto se hará la revisión.
Es decir,
La FiAE es como una hoja de advertencias. Te señala las partes de la hipoteca a las que debes prestar especial atención.
26. Acta de transparenciaLeer más →
El acta de transparencia es el documento notarial previo a la firma de la hipoteca en el que el notario verifica que el cliente ha recibido la documentación obligatoria, ha sido asesorado y ha entendido las condiciones esenciales del préstamo. El Notariado explica que el prestatario debe recibir asesoramiento personalizado y gratuito antes de firmar.
Es decir,
Antes de firmar la hipoteca, el notario comprueba que entiendes lo que vas a firmar. Es una especie de revisión final para evitar sorpresas.
La tasación es la valoración profesional de la vivienda realizada por una empresa de tasación homologada. El banco la utiliza para conocer el valor del inmueble y decidir cuánto dinero puede prestar.
Es decir,
Es una valoración oficial de cuánto vale la casa. El banco la usa para decidir cuánto te puede prestar.
El ITP, o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, se aplica normalmente a la compra de viviendas usadas o de segunda mano. La Agencia Tributaria indica que la compra de una vivienda usada supone para el comprador el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas en la Hacienda autonómica correspondiente.
Es decir,
Es un impuesto que pagas cuando compras una vivienda de segunda mano. No se paga al banco, sino a la administración pública.
29. IVA en vivienda nuevaLeer más →
Cuando se compra una vivienda nueva al promotor, la operación tributa por IVA. La Agencia Tributaria indica que el tipo general aplicable a la venta de viviendas nuevas es actualmente (2026) el 10 %, y el 4 % para viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública.
Es decir,
Sí compras una casa nueva directamente al promotor, normalmente pagas IVA, igual que cuando compras otros productos, pero aplicado a una vivienda.
El AJD, o Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, grava determinados documentos notariales, mercantiles y administrativos. En operaciones inmobiliarias puede aparecer asociado a escrituras públicas, aunque su aplicación concreta depende del tipo de operación y de la comunidad autónoma.
Es decir,
Es otro impuesto relacionado con algunos documentos oficiales que se firman al comprar una vivienda o formalizar ciertas operaciones.
31. Gastos de compraventaLeer más →
Los gastos de compraventa son los costes adicionales al precio de la vivienda, como impuestos, notaría, registro, gestoría u otros gastos vinculados a la operación. La Agencia Tributaria distingue entre IVA para vivienda nueva e ITP para vivienda usada.
Es decir,
Comprar una casa no es solo pagar el precio de la casa. También hay impuestos y trámites que debes contemplar.
32. Gastos hipotecariosLeer más →
Los gastos hipotecarios son los costes asociados a la formalización del préstamo hipotecario. Pueden incluir tasación, notaría, registro, gestoría, impuestos y otros conceptos, dependiendo de la normativa aplicable y de quién deba asumir cada gasto. El Notariado señala que la documentación previa debe incluir información clara y veraz sobre los gastos del prestamista y del prestatario.
Es decir,
Son los gastos de preparar y firmar la hipoteca. No son exactamente lo mismo que los gastos de comprar la casa.
33. Productos vinculadosLeer más →
Los productos vinculados son productos financieros o seguros que la entidad puede ofrecer junto con la hipoteca, como seguros, cuentas, tarjetas o planes. En algunos casos pueden influir en la bonificación del tipo de interés, pero deben analizarse por su coste real y por su impacto en la TAE.
Es decir,
Son productos extra que el banco puede ofrecerte con la hipoteca, pero nunca obligarte a cogerlos junto con la firma de la hipoteca. A veces bajan el interés, pero también pueden costarte dinero a largo plazo.
34. Bonificación del tipo de interésLeer más →
La bonificación es una reducción del tipo de interés condicionada a contratar o mantener determinados productos o cumplir ciertos requisitos. Debe analizarse si el ahorro en intereses compensa el coste de esos productos.
Es decir,
El banco puede decirte: "te bajo un poco el interés si contratas esto conmigo". Pero tienes que mirar si de verdad te sale a cuenta.
35. Seguro de daños o seguro de hogarLeer más →
En una hipoteca puede exigirse un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado. El Notariado indica que, cuando se requiera un seguro en garantía de las obligaciones del préstamo o un seguro de daños sobre el inmueble, la entidad debe entregar por escrito las condiciones de las garantías exigidas.
Es decir,
Es un seguro para proteger la vivienda frente a daños importantes, como incendios. El banco quiere asegurarse de que la casa que sirve de garantía está protegida.
La novación es la modificación de las condiciones de una hipoteca con la misma entidad financiera. Puede afectar al capital, plazo, tipo de interés, sistema de amortización u otras condiciones financieras. El Banco de España indica que estas modificaciones deben formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Es decir,
Es cambiar las condiciones de tu hipoteca sin cambiar de banco. Por ejemplo, negociar otro plazo o un tipo de interés diferente.
La subrogación hipotecaria permite cambiar determinadas condiciones del préstamo, normalmente trasladando la hipoteca a otra entidad que ofrece mejores condiciones. El Banco de España señala que los gastos de una subrogación suelen ser superiores a los de una novación, pero inferiores a los de formalizar una hipoteca nueva.
Es decir,
Es llevarte la hipoteca a otro banco porque te ofrece mejores condiciones.
38. Cancelación de hipotecaLeer más →
La cancelación de hipoteca es el trámite que se realiza una vez pagado totalmente el préstamo para dejar constancia registral de que la carga hipotecaria ha desaparecido. Aunque la deuda esté pagada, es necesario formalizar la cancelación en escritura e inscribirla en el Registro para que finalmente sea nuestra propiedad.
Es decir,
Cuando terminas de pagar la hipoteca, hay que hacer un trámite para que oficialmente la casa aparezca libre de esa deuda.
39. Vencimiento anticipadoLeer más →
El vencimiento anticipado es la posibilidad de que la entidad reclame la devolución total del préstamo antes del plazo pactado si se producen determinados incumplimientos graves, especialmente impagos. La normativa exige ciertos requisitos y advertencias previas antes de poder aplicarlo.
Es decir,
Si dejas de pagar muchas cuotas, el banco puede llegar a reclamarte toda la deuda pendiente de golpe, pero no puede hacerlo por cualquier pequeño retraso.
40. Interés de demoraLeer más →
El interés de demora es el interés que se aplica cuando el prestatario se retrasa en el pago de una deuda vencida. En préstamos hipotecarios sujetos a la normativa actual, el Notariado indica que el interés de demora será el remuneratorio más tres puntos porcentuales y solo podrá aplicarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.
Es decir,
Es un recargo por pagar tarde. Si no pagas una cuota cuando toca, la deuda puede crecer.
41. Responsabilidad hipotecariaLeer más →
La responsabilidad hipotecaria es la cantidad máxima por la que la finca responde frente al acreedor hipotecario, incluyendo capital, intereses ordinarios, intereses de demora, costas y otros conceptos previstos en la escritura. No debe confundirse necesariamente con el capital prestado.
Es decir,
Es la cantidad máxima que la vivienda puede garantizar frente al banco. Puede ser más alta que el dinero que te prestaron porque incluye posibles intereses y gastos.