TIN vs TAE: diferencias clave al comparar hipotecas
Última actualización: mayo 2026
Cuando comparas ofertas hipotecarias, dos siglas aparecen siempre: TIN y TAE. Aunque ambas expresan un porcentaje, miden cosas distintas. Confundirlas puede llevarte a elegir una hipoteca que parece más barata pero en realidad te cuesta más. En esta guía completa te explicamos qué significa cada indicador, cómo se calcula, y te mostramos con ejemplos de ofertas reales por qué la TAE es la referencia que debes usar.
¿Qué es el TIN (Tipo de Interés Nominal)?
El TIN es el porcentaje que el banco cobra por prestarte dinero. Se aplica sobre el capital pendiente en cada cuota. Es un dato bruto: no tiene en cuenta comisiones, seguros ni otros gastos que el banco pueda exigir como condición del préstamo.
Por ejemplo, si tu hipoteca tiene un TIN del 2,50 %, eso significa que cada año pagarás un 2,50 % del capital que aún debas en concepto de intereses. El TIN se divide entre 12 para calcular lo que corresponde a cada cuota mensual.
¿Qué es la TAE (Tasa Anual Equivalente)?
La TAE es un indicador estandarizado que recoge el coste total del préstamo en términos anuales. Además del tipo de interés, la TAE integra:
- Comisión de apertura (si existe).
- Frecuencia de pagos (mensual, trimestral...).
- Otros gastos que el banco obligue a contratar como condición para conceder la hipoteca.
La TAE está regulada por el Banco de España (Circular 5/2012) y su fórmula de cálculo es única, lo que permite comparar ofertas de distintas entidades en igualdad de condiciones. Para una guía completa sobre la TAE, visita nuestra página dedicada: TAE hipoteca.
Resumen: TIN vs TAE de un vistazo
| Concepto | TIN | TAE |
|---|---|---|
| ¿Qué mide? | Solo el interés puro | Interés + comisiones + gastos obligatorios |
| ¿Incluye comisiones? | No | Sí |
| ¿Incluye seguros obligatorios? | No | Sí, si son condición del préstamo |
| ¿Estandarizado por ley? | No | Sí (Banco de España) |
| ¿Útil para comparar? | Parcialmente | Sí, es el indicador clave |
| ¿Dónde lo encuentro? | FEIN, escritura, publicidad | FEIN, escritura, publicidad |
Ejemplo práctico con 2 ofertas reales: 180.000 € a 25 años
| Concepto | Banco A | Banco B |
|---|---|---|
| TIN | 2,30 % | 2,10 % |
| Comisión de apertura | 0 € (sin comisión) | 900 € (0,50 %) |
| Seguro de hogar obligatorio | No | Sí (350 €/año) |
| Seguro de vida obligatorio | No | Sí (420 €/año) |
| TAE | 2,35 % | 2,85 % |
| Cuota mensual | 797 € | 783 € |
| Total intereses en 25 años | 59.100 € | 54.900 € |
| Comisiones + seguros en 25 años | 0 € | 20.150 € |
| Coste total del préstamo | 239.100 € | 255.050 € |
El Banco B tiene un TIN más bajo (2,10 % vs 2,30 %) y una cuota 14 € menor. Pero al sumar la comisión de apertura, el seguro de hogar y el de vida durante 25 años, acabas pagando casi 16.000 € más. La TAE lo revela: 2,85 % vs 2,35 %.
¿Por qué el TIN no basta para comparar?
El TIN es un dato parcial. No incluye gastos que, sin embargo, son condición para obtener el préstamo. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener costes totales muy diferentes si una impone más comisiones o vinculaciones que otra.
La normativa española (Ley 5/2019 y Circular 5/2012 del Banco de España) obliga a las entidades a publicar la TAE en toda oferta hipotecaria. Es la herramienta que protege al consumidor y le permite comparar de forma justa.
Bonificaciones: cuando el TIN baja pero el coste sube
La mayoría de bancos ofrecen reducir el TIN (y por tanto la cuota) si contratas productos adicionales. Estas "bonificaciones" típicas reducen el diferencial entre 0,10 y 1,00 puntos:
| Producto vinculado | Bonificación típica | Coste anual estimado |
|---|---|---|
| Domiciliar nómina ≥ 600 € | -0,10 % a -0,30 % | 0 € (gratis) |
| Seguro de hogar con el banco | -0,10 % a -0,20 % | 200 € - 500 € |
| Seguro de vida con el banco | -0,10 % a -0,30 % | 300 € - 1.000 € |
| Plan de pensiones | -0,10 % a -0,20 % | 600 € - 2.000 €/año |
| Tarjeta de crédito/débito | -0,05 % a -0,15 % | 0 € - 40 € |
Consejo: contratar la nómina y la tarjeta suele salir gratis y aporta bonificación real. Pero los seguros del banco pueden ser un 30-50 % más caros que en aseguradoras externas. Compara siempre la TAE sin bonificar para ver el coste base.
Limitaciones de la TAE en hipotecas variables
La TAE se calcula asumiendo que el tipo de interés no varía durante toda la vida del préstamo. En hipotecas a tipo variable (vinculadas al Euríbor), la TAE es una estimación basada en el valor del índice en el momento de la contratación.
Si el Euríbor sube, la TAE real será mayor. Si baja, será menor. Por eso, en hipotecas variables, es recomendable comparar no solo la TAE, sino también el diferencial que cada banco aplica sobre el Euríbor, ya que ese diferencial es fijo.
¿Y la FEIN? El documento que te da la verdad
Antes de firmar, el banco te entrega la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Este documento incluye tanto el TIN como la TAE, además de un desglose completo de costes. Es tu mejor herramienta para comparar ofertas reales, no solo publicitarias. Puedes conocer más sobre ella en nuestra guía de la FEIN.
Preguntas frecuentes
¿El TIN incluye las bonificaciones?
Sí. Cuando contratas productos vinculados, el banco reduce el TIN (por ejemplo, de 2,80 % a 2,10 %). La TAE bonificada refleja el coste con esos productos incluidos.
¿Qué es mejor: un TIN bajo con muchas vinculaciones o un TIN alto sin ellas?
Depende del coste real de las vinculaciones. A veces los seguros del banco cuestan más que el ahorro en la cuota. Compara siempre la TAE sin bonificar de cada oferta.
¿Dónde puedo ver el TIN y la TAE de mi hipoteca actual?
En tu escritura hipotecaria, en el extracto anual que te envía el banco o en tu área de cliente online. Si no los encuentras, contacta con tu entidad.
¿La TAE de una hipoteca fija es más fiable que la de una variable?
Sí. En hipotecas fijas, la TAE refleja con precisión el coste total. En variables, la TAE es una estimación inicial que cambiará con cada revisión del Euríbor.
¿Puedo negociar el TIN o la TAE?
No directamente la TAE (es un cálculo). Pero puedes negociar el TIN, el diferencial y las comisiones. Al mejorar esos factores, la TAE baja automáticamente.
Fuentes oficiales
- Banco de España — Portal del Cliente Bancario: definición oficial del TIN y la TAE.
- Circular 5/2012 del Banco de España: regula el cálculo de la TAE.
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: obliga a entregar la FEIN con TIN y TAE.
Calcula tu hipoteca con Hiponex
¿Quieres comparar ofertas reales? Usa el simulador de Hiponex para calcular la cuota mensual y los intereses totales con diferentes tipos de interés. También puedes consultar la guía completa sobre la TAE.