Qué es el LTV (Loan to Value) y por qué es clave en tu hipoteca
Si estás buscando hipoteca, tarde o temprano aparecerá la sigla LTV. Es uno de los indicadores más importantes para el banco a la hora de decidir si te concede la hipoteca y en qué condiciones.
LTV significa Loan to Value (préstamo respecto al valor). Indica qué porcentaje del valor de la vivienda está cubierto por el préstamo hipotecario. El resto lo pones tú con tus ahorros.
Cómo se calcula el LTV
La fórmula es sencilla:
LTV = (Importe del préstamo ÷ Valor de tasación) × 100
Ejemplo: compras una vivienda tasada en 250.000\u202f€ y pides una hipoteca de 200.000\u202f€. Tu LTV es del 80\u202f% (200.000 ÷ 250.000 × 100).
Detalle importante: el banco usa el valor de tasación, no el precio de compra. Si el piso cuesta 260.000\u202f€ pero la tasación sale en 250.000\u202f€, el LTV se calcula sobre 250.000\u202f€. Esto significa que podrías necesitar más ahorros de los previstos.
El límite del 80\u202f%
En España, la práctica habitual es que los bancos no financien más del 80\u202f% del valor de tasación para vivienda habitual. Esto responde a criterios de prudencia regulatoria y de gestión de riesgos.
Hay excepciones. Algunas entidades pueden ofrecer hasta el 90\u202f% o incluso el 100\u202f% en ciertos casos (viviendas de su propio stock inmobiliario, perfiles con garantías adicionales o ingresos muy altos). Pero estas hipotecas suelen tener condiciones más exigentes: tipos más altos, más vinculaciones o plazos más cortos.
¿Por qué el LTV es tan importante para el banco?
Para la entidad financiera, el LTV mide su nivel de riesgo. Cuanto mayor sea el LTV:
- Menor es el colchón que tiene si el precio de la vivienda baja.
- Mayor es el riesgo de que, en caso de impago, la venta del inmueble no cubra la deuda.
- Más estrictos serán los requisitos de ingresos y estabilidad laboral.
Por eso, un LTV más bajo te da poder de negociación. Si puedes aportar un 30\u202f% o un 40\u202f% de entrada, es probable que consigas un tipo de interés mejor y menos productos vinculados.
LTV según el tipo de vivienda
| Tipo de vivienda | LTV habitual | Entrada mínima |
|---|---|---|
| Vivienda habitual | Hasta 80\u202f% | 20\u202f% + gastos |
| Segunda vivienda | 60-70\u202f% | 30-40\u202f% + gastos |
| Inversión | 50-60\u202f% | 40-50\u202f% + gastos |
LTV y entrada: dos caras de la misma moneda
El LTV y la entrada están directamente relacionados. Si el banco financia el 80\u202f%, tu entrada es el 20\u202f%. Pero recuerda: a esa entrada debes sumarle los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro, tasación), que representan entre un 10\u202f% y un 15\u202f% adicional.
Para una vivienda de 200.000\u202f€ con LTV del 80\u202f%, necesitarías:
- Entrada: 40.000\u202f€ (20\u202f%).
- Gastos estimados: 20.000-30.000\u202f€ (10-15\u202f%).
- Total ahorros necesarios: 60.000-70.000\u202f€.