Entrada de la hipoteca en España: cuánto dinero necesitas ahorrar en 2026
Última actualización: mayo 2026
Si estás pensando en comprar una vivienda, lo primero que necesitas saber es cuánto dinero debes tener ahorrado antes de firmar la hipoteca. En España, la entrada suele ser uno de los mayores obstáculos para los compradores primerizos. En esta guía te damos tablas detalladas por precio de vivienda, un desglose de la entrada + gastos por comunidad autónoma, y estrategias reales de ahorro.
El 20 % de entrada: la regla general
La mayoría de bancos españoles financian como máximo el 80 % del valor de tasación o del precio de compraventa (el menor de ambos). Por tanto, necesitas aportar al menos el 20 % restante como entrada.
Excepción: para viviendas de la cartera propia del banco (inmuebles adjudicados), algunas entidades financian hasta el 90-100 %, pero con tipos de interés más altos y condiciones más estrictas.
No olvides los gastos de compra
Además de la entrada, debes contar con un 10-15 % adicional para cubrir los gastos asociados a la compraventa. El importe exacto depende de tu comunidad autónoma y del tipo de vivienda:
| Concepto | Importe típico | ¿Quién paga? |
|---|---|---|
| ITP (segunda mano) | 4-10 % según CCAA | Comprador |
| IVA (obra nueva) + AJD | 10 % + 0,5-1,5 % | Comprador |
| Notaría | 600-1.200 € | Comprador |
| Registro | 300-700 € | Comprador |
| Gestoría | 300-500 € | Comprador |
| Tasación | 250-500 € | Comprador |
Los gastos de formalización de la hipoteca (notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca) los paga el banco desde la Ley 5/2019. Para más detalle, consulta la guía de gastos de compra de vivienda.
Tabla completa: entrada + gastos según precio de vivienda
Cálculos para vivienda de segunda mano con un ITP medio del 8 %:
| Precio vivienda | Entrada (20 %) | Impuestos (8 %) | Otros gastos | Total necesario |
|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 20.000 € | 8.000 € | 1.700 € | 29.700 € |
| 150.000 € | 30.000 € | 12.000 € | 1.900 € | 43.900 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 16.000 € | 2.100 € | 58.100 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 20.000 € | 2.300 € | 72.300 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 24.000 € | 2.500 € | 86.500 € |
| 400.000 € | 80.000 € | 32.000 € | 2.800 € | 114.800 € |
Entrada + gastos por comunidad autónoma (vivienda 200.000 €)
El ITP varía mucho entre comunidades. Así cambia el ahorro total necesario para una vivienda de 200.000 €:
| Comunidad | ITP | Impuestos | Entrada (20 %) | Total necesario |
|---|---|---|---|---|
| País Vasco | 4 % | 8.000 € | 40.000 € | 50.100 € |
| Madrid / Navarra | 6 % | 12.000 € | 40.000 € | 54.100 € |
| Andalucía / La Rioja | 7 % | 14.000 € | 40.000 € | 56.100 € |
| Aragón / Asturias / Murcia | 8 % | 16.000 € | 40.000 € | 58.100 € |
| Cataluña / C. Valenciana / Galicia | 10 % | 20.000 € | 40.000 € | 62.100 € |
La diferencia entre comprar en País Vasco (ITP 4 %) y Cataluña (ITP 10 %) es de 12.000 € solo en impuestos.
Vivienda nueva vs usada: diferencia en gastos
| Vivienda 200.000 € | Segunda mano (Madrid) | Obra nueva (Madrid) |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP: 12.000 € | IVA: 20.000 € |
| AJD compraventa | — | 1.400 € (0,7 %) |
| Otros gastos | 2.100 € | 2.100 € |
| Total gastos | 14.100 € | 23.500 € |
| Total con entrada | 54.100 € | 63.500 € |
En Madrid, comprar vivienda nueva es 9.400 € más caro en impuestos que comprar de segunda mano, porque el IVA (10 %) es mayor que el ITP madrileño (6 %) y además se paga AJD.
Cómo ahorrar para la entrada: estrategias prácticas
- Automatiza el ahorro: configura una transferencia automática del 20-30 % de tus ingresos a una cuenta separada el día de cobro.
- Cuentas remuneradas: en 2026, varias entidades ofrecen cuentas al 2-3 % TAE. Tu ahorro crece mientras esperas.
- Reduce gastos fijos: revisa suscripciones, seguros y suministros. Pequeños ahorros mensuales suman miles al año.
- Donación familiar: si familiares pueden ayudarte, debe formalizarse como donación ante notario. Algunas comunidades tienen bonificaciones en el Impuesto de Donaciones para descendientes.
- Ayudas públicas: consulta programas de tu comunidad autónoma para jóvenes compradores (avales ICO, tipos reducidos de ITP, subvenciones).
- Plan de ahorro vivienda: aunque el plan estatal de ahorro vivienda ya no existe como tal, la disciplina de ahorro regular es la clave.
¿Cuánto tiempo necesito para ahorrar la entrada?
| Ahorro mensual | Para 50.000 € | Para 64.000 € | Para 80.000 € |
|---|---|---|---|
| 400 €/mes | 10,4 años | 13,3 años | 16,7 años |
| 600 €/mes | 6,9 años | 8,9 años | 11,1 años |
| 800 €/mes | 5,2 años | 6,7 años | 8,3 años |
| 1.000 €/mes | 4,2 años | 5,3 años | 6,7 años |
| 1.500 €/mes | 2,8 años | 3,6 años | 4,4 años |
Cálculos sin considerar rendimiento de las inversiones. Con una cuenta al 2,5 %, los plazos se reducen ligeramente.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar con menos del 20 % de entrada?
Algunos bancos financian hasta el 85-90 % en casos excepcionales (funcionarios, perfiles de riesgo muy bajo). Pero necesitarás demostrar estabilidad laboral, ingresos altos y ausencia de deudas. El tipo de interés suele ser más alto con menos entrada.
¿Puedo usar dinero de mis padres para la entrada?
Sí, pero debe formalizarse como donación ante notario y liquidar el Impuesto de Donaciones. Algunas comunidades como Madrid tienen bonificaciones del 99 % para donaciones entre padres e hijos. El banco te pedirá justificar el origen de los fondos (blanqueo de capitales).
¿Hay ayudas para jóvenes compradores?
Depende de la comunidad autónoma. Algunas ofrecen:
- Tipos reducidos de ITP para menores de 32-36 años.
- Avales ICO que permiten financiar hasta el 95 % de la vivienda.
- Subvenciones para la entrada en zonas rurales o despobladas.
¿Es mejor esperar a tener más ahorros o comprar cuanto antes?
Depende del mercado. Si los precios suben más rápido que tu capacidad de ahorro, esperar puede ser contraproducente. Pero comprar con poca entrada significa pagar más intereses y tener peores condiciones hipotecarias. La clave es encontrar el equilibrio.
Fuentes oficiales
- Banco de España: información sobre la regla del 80 % de financiación y la Ley 5/2019.
- Consejerías de Hacienda de cada comunidad autónoma: tipos de ITP, bonificaciones y ayudas vigentes.
- Agencia Tributaria: información sobre IVA y AJD en vivienda nueva.
Calcula tu entrada con Hiponex
Usa el simulador de Hiponex para calcular la entrada, los gastos y la cuota de tu hipoteca según el precio de la vivienda y tu comunidad autónoma. También puedes consultar cuánto puedes pedir de hipoteca según tus ingresos.