Amortizar hipoteca anticipadamente: cuándo conviene y cómo calcularlo
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Amortizar hipoteca anticipadamente consiste en devolver al banco una cantidad extra de dinero antes del plazo previsto, reduciendo así la deuda pendiente. Es una de las mejores estrategias para ahorrar miles de euros en intereses.
Reducir plazo vs. reducir cuota
Cuando amortizas, puedes elegir entre dos opciones:
Reducir plazo
- Mantienes la cuota mensual actual.
- Acortas el número de años de hipoteca.
- Ahorras más intereses a lo largo de la vida del préstamo.
- Ideal si tu presupuesto mensual te lo permite.
Reducir cuota
- Mantienes el plazo original.
- La cuota mensual baja.
- Ahorras menos intereses que reduciendo plazo.
- Ideal si necesitas más liquidez cada mes.
Ejemplo numérico
Supongamos una hipoteca de 150.000\u202f€ a 25 años al 3\u202f%. Si amortizas 10.000\u202f€ tras 5 años:
- Reduciendo plazo: acortas la hipoteca unos 2 años y ahorras ≈ 8.500\u202f€ en intereses.
- Reduciendo cuota: la cuota baja unos 45\u202f€/mes, pero solo ahorras ≈ 4.200\u202f€ en intereses.
Comisiones por amortización anticipada
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (2019) limita las comisiones:
- Hipoteca variable: máximo 0,25\u202f% los 3 primeros años (o 0,15\u202f% los 5 primeros años, según contrato). Después, 0\u202f%.
- Hipoteca fija: máximo 2\u202f% los 10 primeros años y 1,5\u202f% a partir del año 11.
Beneficio fiscal
Si tu hipoteca es anterior a enero de 2013 y es para vivienda habitual, puedes deducirte hasta el 15\u202f% sobre un máximo de 9.040\u202f€ anuales(1.356\u202f€ de ahorro fiscal máximo). Esto hace especialmente interesante amortizar justo hasta ese límite cada año.
¿Cuándo conviene amortizar?
- Cuando tu tipo de interés es alto (especialmente en hipotecas fijas antiguas).
- Si tienes ahorros que no te rentan más que el coste de la hipoteca.
- Si puedes aprovechar la deducción fiscal (hipotecas pre-2013).
- Si prefieres libertad financiera a largo plazo.